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  • Photo du rédacteurMaitre Jonathan Sémon

Analyse de la déclaration des locaux d’habitation par votre avocat fiscaliste

Dernière mise à jour : 2 oct. 2023

D’une manière générale, les propriétaires de logements sont désormais tenus de déclarer les conditions d'occupation de leurs logements, pour la première fois cette année (2023).


Pour se conformer à cette nouvelle obligation, l'administration a annoncé l'ouverture d'un service en ligne dédié à cette déclaration. Cette obligation découle de la loi de finances pour 2020, qui a supprimé la taxe d'habitation sur les résidences principales à partir de 2023 et a établi une nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires de logements (Loi 2019-1479 du 28-12-2019, art 16).


Conformément à l'article 1418 du Code général des impôts (CGI), cette obligation doit être remplie avant le 1er juillet 2023.


Cependant, l'administration a annoncé dans un communiqué en date du 23 janvier 2023, que la déclaration est maintenant accessible en ligne via le service "Gérer mes biens immobiliers", et qu'une foire aux questions (FAQ) datée du 19 janvier 2023 a été publiée à ce sujet sur le site impots.gouv.fr.


Notre cabinet d’avocat fiscaliste vous présente les points important suivants :


Champs d’application de l’obligation


Le but de la déclaration est de permettre la collecte de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires et les locaux meublés non utilisés comme résidence principale, ainsi que de la taxe sur les logements vacants.


Les propriétaires de logements sont responsables de la soumission de cette déclaration, qui concerne la nature de l'occupation et l'identité des occupants.


Il convient de noter que cette déclaration diffère de celle exigée des bailleurs de logements dans le cadre de la révision des évaluations foncières, qui peut porter sur les loyers. Cette dernière déclaration devait initialement être soumise avant le 1er juillet 2023, mais cette date a été repoussée au 1er juillet 2025 par la loi de finances pour 2023.


L'administration fiscale rappelle que tous les propriétaires, qu'ils soient des personnes physiques ou morales, doivent se soumettre à l'obligation déclarative. Peu importe que le bien soit situé en France et que le propriétaire réside à l'étranger, il doit quand même remplir la déclaration.


En cas d'indivision, seule une déclaration par bien est requise et seule la dernière déclaration déposée sera prise en compte.


En cas de démembrement, l'usufruitier doit remplir la déclaration.


Si le propriétaire décède, un autre propriétaire indivis peut réaliser la déclaration.


Si besoin, le notaire peut contacter le service des impôts compétent pour mettre à jour l'occupation en attendant que la succession soit réglée.


Si le bien est vendu, l'obligation déclarative incombe à l'acheteur, à condition que l'enregistrement soit effectif et que le bien soit visible dans l'espace sécurisé du propriétaire.


Dans le cas où propriétaire ne peut pas remplir son obligation déclarative avant le 30 juin, l’administration précise qu’il doit informer l'administration via la messagerie sécurisée disponible sur impots.gouv.fr.


Toutefois, il est important de noter que les règles ne s'appliquent qu'aux contribuables qui sont propriétaires du bien au 1er janvier de l'année de la déclaration, date à laquelle l'obligation déclarative prend effet. Elles ne s'appliquent donc pas en cas de vente après le 1er janvier mais avant le 1er juillet de l'année de la déclaration.


En outre, selon l'administration fiscale, la déclaration concerne les propriétaires de biens bâtis utilisés à des fins d'habitation ou de locaux professionnels soumis à la taxe d'habitation.


Notre cabinet d’avocat fiscaliste estime que les propriétaires de locaux professionnels qui ne sont pas utilisés à des fins d'habitation ne sont pas tenus de remplir l'obligation déclarative et ne seront pas pénalisés en cas de non-déclaration. En effet, l'article 1418 du CGI ne s'applique qu'aux propriétaires de biens bâtis destinés à l'habitation, et non aux propriétaires de locaux professionnels.


La déclaration concerne la nature de l’occupation et l’identité des occupants


D’une manière générale, l'article 1418 du Code général des impôts (CGI) précise que les propriétaires de locaux à usage d'habitation doivent remplir une déclaration précisant la nature de l'occupation de ces locaux, s'ils se réservent la jouissance ou l'identité du ou des occupants si ces locaux sont occupés par des tiers, au 1er janvier de l'année d'imposition.


Dans le cas où le propriétaire se réserve la jouissance du local, il doit indiquer le titre selon lequel il occupe le local (résidence principale ou secondaire) ou préciser si le local est vacant (non meublé et non occupé).


En revanche, si le local est occupé par des tiers, le propriétaire doit fournir l'identité des occupants, qu'ils soient titulaires d'un bail ou occupants à titre gratuit, à l'exclusion des enfants.


Il convient de noter que le propriétaire est tenu de déclarer l'identité de ses locataires, même s'il a déjà fourni cette information dans sa déclaration de revenus fonciers.


Toutefois, l'administration prévoit une évolution prochaine de cette obligation afin d'éviter la redondance d'informations pour le propriétaire.


En ce qui concerne les locations saisonnières, l'identité des occupants n'est pas exigée.

Si une personne occupe un bien sans droit ni autorisation (par exemple, par squat, non-paiement de loyers ou refus de quitter les lieux), le propriétaire doit contacter les services de la DGFiP. Pour cela, il doit fournir des preuves par le biais de la messagerie sécurisée de son espace personnel ou professionnel sur le site impots.gouv.fr.


Les Modalités déclaratives


D’une façon générale, l'article 1418 du Code Général des Impôts prévoit qu’ il est nécessaire de remplir une déclaration avant le 1er juillet de chaque année. Toutefois, les propriétaires qui n'ont pas apporté de modifications aux informations fournies dans leur dernière déclaration sont exemptés de cette obligation.


Ainsi, la première déclaration doit être effectuée avant le 30 juin 2023, et ne sera renouvelée que si des changements de situation surviennent.


En dérogation à la règle générale, l'article 1418 du Code Général des Impôts prévoit que les propriétaires dont la résidence principale ne dispose pas d'un accès internet, ainsi que ceux qui sont dans l'incapacité de souscrire leur déclaration par voie électronique, peuvent utiliser d'autres moyens mis à leur disposition par l'administration.


Cependant, l'administration ne propose pas de formulaire de déclaration papier de type Cerfa. Elle indique que les propriétaires qui ne peuvent pas effectuer leur déclaration en ligne doivent contacter les services fiscaux par le biais du réseau France Services, des centres de contact ou du service des impôts des particuliers compétent pour le bien immobilier concerné.


Le service "Biens immobiliers" propose deux options pour la déclaration en ligne des propriétaires de nombreux locaux d'habitation :


Un parcours guidé pour effectuer une déclaration pour chaque bien en regroupant plusieurs locaux occupés par les mêmes occupants.


Un échange de fichier au format CSV pour regrouper tous les biens du propriétaire en une seule déclaration. Cette option est obligatoire pour les propriétaires de plus de 200 biens (grands comptes, y compris les bailleurs de logements sociaux) et est possible pour les propriétaires de moins de 200 biens.


Notre cabinet d’avocat fiscaliste estime que, pour les bailleurs sociaux, cette nouvelle obligation déclarative remplace l'obligation antérieure de transmission numérique d'informations sur les locaux loués et leurs occupants avant le 1er février de chaque année en vertu de l'article L102 AE du Livre des procédures fiscales. Cependant, cette nouvelle obligation ne remplace pas d'autres déclarations papier que les gestionnaires de foyers, de résidences universitaires ou d'Ehpad peuvent être tenus de soumettre pour bénéficier d'un dégrèvement ou d'une exonération de taxe d'habitation.


Les sanctions applicables


L'administration souligne que l'obligation de déclaration est assortie d'une sanction.

En vertu de l'article 1770 terdecies du CGI, le défaut de déclaration ainsi que l'omission ou l'inexactitude des informations fournies peuvent entraîner une amende fiscale de 150 € par local.


Le texte précise que l'amende n'est pas due si une autre amende ou majoration plus élevée est appliquée pour les mêmes faits.


Notre cabinet d’avocat fiscaliste vous précise que les sanctions ne devraient s'appliquer que si, à la date du 1er juillet, le décret d'application prévu par l'article 1418 du CGI a été publié. Dans le cas contraire, on pourrait contester le caractère obligatoire de la déclaration, étant donné que l'entrée en vigueur de dispositions législatives qui nécessitent des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures, conformément à l'article 1er du Code civil.


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