Plus-values immobilières : ce que changerait le seuil de quinze ans annoncé par Marine Le Pen

La lettre de Marine Le Pen annonce quinze ans sans dispositif. Le droit actuel distingue l’exonération de l’impôt sur le revenu à vingt-deux ans et celle des prélèvements sociaux à trente ans. Les initiatives parlementaires voisines ont des auteurs, contenus et stades distincts.

Lettre du 21 septembre 2026 publiée par le Rassemblement national ; candidature annoncée dans sa signature, sans confirmation d’investiture ni de liste officielle. Statut de candidature : annoncée.

Marine Le Pen a annoncé, dans une lettre aux professionnels de l’immobilier du 21 septembre 2026, vouloir ramener à quinze ans les exonérations de plus-value. Que changerait cette mesure pour un propriétaire qui vend un bien ? La réponse dépend d’une distinction absente de la lettre : dans le régime ordinaire des plus-values immobilières des particuliers, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux n’atteignent pas l’exonération au même moment.

Deux échéances dans le droit actuel

L’article 150 U du code général des impôts soumet en principe à l’impôt sur le revenu la plus-value réalisée par une personne physique lors de la vente d’un immeuble ou d’un droit immobilier, sous réserve des régimes professionnels et des exonérations prévues par le texte. La résidence principale du vendeur au jour de la cession bénéficie d’une exonération propre. Son propriétaire n’a donc pas à attendre quinze ans pour obtenir l’exonération de droit commun liée à la durée de détention. La question concerne d’abord les ventes qui restent imposables, comme celles de nombreuses résidences secondaires ou de biens locatifs.

Pour ces ventes, l’article 150 VC du même code réduit la plus-value brute retenue pour l’impôt sur le revenu à raison de la durée de détention. L’abattement commence après la cinquième année et aboutit à une exonération au terme de vingt-deux ans. Pour les prélèvements sociaux, l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale prévoit une cadence différente. Le BOFiP indique que l’exonération correspondante est acquise au terme de trente ans. La fiche de l’administration fiscale, modifiée le 7 juillet 2026, confirme ces deux échéances.

La différence a un effet concret avant même les seuils d’exonération. Pour quinze années de détention entièrement révolues, les cadences publiées conduisent, dans le régime ordinaire, à un abattement de 60 % pour l’assiette de l’impôt sur le revenu et de 16,5 % pour celle des prélèvements sociaux. Ce calcul porte sur deux assiettes, pas sur le montant de l’impôt à payer. Entre la vingt-deuxième et la trentième année, la durée peut déjà effacer l’assiette soumise à l’impôt sur le revenu sans avoir encore effacé celle soumise aux prélèvements sociaux.

Ce que dit la lettre, et ce qu’elle laisse ouvert

La lettre annonce un horizon de quinze ans, mais ne contient ni article de loi, ni nouveau barème d’abattement, ni date d’application. Elle ne précise pas si la réduction viserait simultanément l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C’est pourtant le point décisif. Modifier le seul article 150 VC pourrait avancer l’exonération de l’impôt sur le revenu tout en laissant subsister une assiette sociale après quinze ans. Une exonération complète au même terme supposerait aussi de modifier les règles applicables aux prélèvements sociaux. Nous ne pouvons attribuer l’une ou l’autre rédaction à Marine Le Pen sur la seule base de cette lettre.

Autre inconnue : la progression de l’abattement avant la quinzième année. Un législateur pourrait accélérer chaque tranche annuelle, prévoir un saut à l’échéance finale ou choisir une autre construction. Ces options ne procureraient pas le même résultat à un propriétaire qui vend après huit, douze ou quatorze ans. La lettre ne permet donc pas de chiffrer une économie individuelle. Elle ne dit pas non plus si une éventuelle réforme couvrirait les terrains, les droits démembrés, les parts de sociétés immobilières ou les ventes réalisées par des non-résidents. Les biens relevant d’un régime professionnel appellent également une analyse distincte.

Le nombre d’années n’est qu’une partie du calcul actuel. Il faut déterminer la date et le prix d’acquisition, le prix de cession et les dépenses susceptibles d’être retenues selon les pièces disponibles. En location meublée non professionnelle au régime réel, l’administration signale en outre que les amortissements déduits peuvent modifier le calcul de la plus-value pour certaines cessions depuis le 15 février 2025. La portée d’un nouveau seuil ne pourrait être appréciée sans savoir si ces autres règles seraient maintenues.

La jurisprudence confirme l’utilité de séparer les questions. Dans une décision du 17 décembre 2025, n° 488091 concernant une cession de 2016, le Conseil d’État a retenu des bases imposables distinctes pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le litige portait principalement sur les frais déductibles du prix de cession : le remboursement du capital d’une dette hypothécaire ne constituait pas, selon la décision, un frais de mainlevée déductible. Cette décision éclaire le calcul en droit existant ; elle ne tranche évidemment pas la portée d’une proposition politique postérieure.

Une annonce à distinguer des textes parlementaires

D’autres initiatives portent sur le même sujet sans constituer la traduction de la lettre. L’amendement CF109 de Daniel Labaronne au projet de loi de finances pour 2026 proposait un dispositif ciblé conduisant à quinze ans pour certains locaux meublés, sous conditions tenant notamment à leur destination après la vente. Déposé le 16 octobre 2025, il a été retiré le 20 octobre 2025. Son dispositif et son exposé des motifs ne peuvent être imputés à Marine Le Pen.

La proposition de loi n° 3148 déposée le 15 septembre 2026 par Corentin Le Fur suit une autre voie : son texte vise une exonération au terme de dix-sept ans pour les deux assiettes. Le dossier de l’Assemblée nationale indique un renvoi à la commission des finances, sans adoption affichée. Le projet initial de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne contient pas de modification repérée de l’article 150 VC. Ces constats ne préjugent pas d’amendements ultérieurs ni de leur sort. Aucun de ces documents ne transforme l’annonce de quinze ans en règle applicable.

Conséquence pour une vente envisagée

À la date de cette analyse, une vente doit être appréciée selon les textes en vigueur et les faits propres au bien. Avant de comparer une date de vente avec les échéances de vingt-deux et trente ans, il faut vérifier la nature du bien, la qualité du vendeur, l’exonération éventuelle de résidence principale, la date d’acquisition et les éléments du prix. Une vente déjà exonérée pour un autre motif ne gagnerait rien, sur ce point, à un raccourcissement de l’abattement ordinaire.

L’annonce pourrait présenter un intérêt pour des propriétaires de biens aujourd’hui imposables qui envisagent une vente après quinze ans mais avant les échéances actuelles. L’ampleur de cet intérêt reste indéterminée. Elle dépendrait du texte adopté, de son champ, de ses abattements intermédiaires et de ses dispositions transitoires. Le jour déterminant pour une opération devra être vérifié dans ce futur texte ; la lettre ne fixe aucune entrée en vigueur. Nous ne recommandons donc pas de différer une cession sur la seule foi de cette annonce. La prochaine étape utile est de suivre séparément le sort des initiatives parlementaires et, si un dispositif de quinze ans est déposé, de lire son texte, ses motifs et ses dates avant toute simulation.

Lire la brève

Portée et limites

La lettre ne définit ni le champ fiscal et social de la mesure, ni son barème, ni sa date d’application.
La recherche d’amendements au PLF 2027 ne constitue pas un inventaire exhaustif ; le statut de tout amendement futur devra être contrôlé sur sa page et dans le dossier législatif.
Aucune opération individuelle ni pièce de vente n’a été fournie ; aucune économie d’impôt n’est chiffrée.

Sources primaires

Lettre ouverte de Marine Le Pen aux professionnels de l’immobilier — 2026-09-21. Date de référence enregistrée dans la capture native.
Code général des impôts, article 150 U — 2026-02-21. Date de référence enregistrée dans la capture native.
Code général des impôts, article 150 VC — 2014-01-01. Date de référence enregistrée dans la capture native.
Code de la sécurité sociale, article L. 136-7, version en vigueur depuis le 21 février 2026 — 2026-02-21. Date de référence enregistrée dans la capture native.
BOI-RFPI-PVI-20-20 — 2023-07-18. Date de référence enregistrée dans la capture native.
Je vends mon bien immobilier, vais-je payer de la plus-value immobilière ? — 2026-07-07. Date de référence enregistrée dans la capture native.
PLF 2026, amendement I-CF109 de Daniel Labaronne, retiré le 20 octobre 2025 — 2025-10-16. Date de référence enregistrée dans la capture native.
Proposition de loi n° 3148 de Corentin Le Fur, texte intégral — 2026-09-15. Date de référence enregistrée dans la capture native.
Proposition de loi n° 3148 et dossier législatif — 2026-09-15. Date de référence enregistrée dans la capture native.
Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, texte déposé — 2026-10-01. Date de référence enregistrée dans la capture native.
Décision n° 488091 — 2025-12-17. Date de référence enregistrée dans la capture native.