Fiscal Watch 2027

Article · projet depose · 2026-10-01

Assemblée nationale · première lecture · projet déposé

Analyse et vérification : 2026-10-21

PLF 2027, article 7 : le PTZ familial proposé et le véritable enjeu des amortissements LMNP

L’article 7 du PLF 2027 propose une dérogation familiale à la condition de première propriété du PTZ et de nouvelles limites à la déduction des amortissements en LMNP. Les amendements adoptés en commission restent sans effet législatif à ce stade.

Le prêt à taux zéro pour les familles, l’amortissement des locations meublées pour les bailleurs : l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 réunit deux mesures dont les effets seraient très différents. À ce stade, aucune des deux ne constitue une règle applicable. Le texte déposé le 1er octobre 2026 est en première lecture ; les votes intervenus en commission ne doivent pas être confondus avec un vote en séance.

Quel changement le Gouvernement propose-t-il pour le PTZ ?

Aujourd’hui, l’accès au prêt à taux zéro suppose notamment une acquisition ou une construction destinée à devenir la résidence principale et le respect de conditions de ressources. La condition dite de première propriété écarte, en principe, les personnes qui ont été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Le code de la construction et de l’habitation prévoit déjà des dérogations, notamment liées à l’invalidité ou à la destruction du logement par une catastrophe.

L’article 7 ajouterait une dérogation pour l’emprunteur qui justifie, à la date d’émission de l’offre, d’un enfant à naître ou de la charge effective d’un enfant de moins de trois ans. Elle ne pourrait être utilisée qu’une fois par bénéficiaire. Les justificatifs seraient définis par arrêté. L’exposé des motifs indique que le Gouvernement entend ainsi permettre à une famille de solliciter un nouveau PTZ même si elle en a déjà obtenu un. Le dispositif proposé porte précisément sur la condition de première propriété : il ne dispense pas, à lui seul, de vérifier les ressources, la nature du logement, son occupation et les autres conditions du prêt.

Le texte organise aussi la conséquence d’une attribution irrégulière au titre de cette nouvelle condition. Il prévoit que le bénéficiaire rembourse l’avantage indûment perçu, majoré de 25 %, selon des modalités à fixer par décret. Cet avantage correspond au mécanisme fiscal du PTZ ; la disposition ne dit pas que le capital entier du prêt serait automatiquement majoré de 25 %. Enfin, l’article supprimerait les phrases de l’article 244 quater V du CGI qui encadrent actuellement, à hauteur de 2,1 milliards d’euros sur douze mois, le montant des crédits d’impôt afférents aux prêts émis. Ce plafond concerne la dépense fiscale liée aux établissements prêteurs, non un montant maximal individuel de PTZ.

Que deviendrait l’amortissement en location meublée non professionnelle ?

Dans le régime réel actuel, le loueur en meublé détermine un résultat relevant des bénéfices industriels et commerciaux. L’amortissement déductible est déjà limité par les loyers acquis diminués des autres charges du bien. L’article 39 C et la doctrine administrative publiée le 19 août 2026 documentent cette limite ; la doctrine distingue l’immeuble des meubles qui le garnissent. Les amortissements régulièrement comptabilisés mais écartés par cette limite peuvent, dans les conditions actuelles, être déduits d’exercices suivants, comme l’expose le BOFiP consacré au report. Il faut distinguer ce stock d’amortissements des déficits de LMNP, soumis à leurs propres règles.

Le projet ajouterait, pour les locaux d’habitation meublés loués à titre non professionnel, une limite de 2,5 % et de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, elle serait ramenée à 1,5 % et à 5 000 euros. Ces plafonds s’ajouteraient à la limite liée aux loyers et aux charges ; ils ne garantiraient donc jamais, à eux seuls, une déduction égale à 7 000 ou à 5 000 euros. Ils concernent l’amortissement des locaux visés par la rédaction proposée. On ne peut en déduire sans examen que le pourcentage s’appliquerait au prix global d’acquisition, terrain compris, ni qu’il plafonnerait de la même manière le mobilier.

Le projet prévoit des exceptions pour certains biens situés dans des résidences accueillant exclusivement des étudiants, des jeunes en formation ou des personnes âgées, ainsi que dans des établissements ou résidences destinés à des personnes âgées, handicapées ou nécessitant des soins de longue durée. La seule présence d’un étudiant dans un appartement meublé ordinaire ne suffit pas, dans le texte gouvernemental déposé, à le faire entrer dans l’exception des résidences spécialisées. C’est l’un des points sur lesquels les députés ont proposé une autre rédaction.

Le traitement des amortissements non déduits serait également modifié. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, ceux qui ne pourraient être déduits en raison des limites visées par l’article 7 ne seraient plus reportables. Le stock régulièrement comptabilisé au titre d’exercices clos avant cette date bénéficierait d’une transition : il pourrait être utilisé pour les exercices clos du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après les déductions prévues par le projet. Ces dates ne fixent toutefois pas, à elles seules, un début général du plafonnement en 2027. Dans la rédaction déposée, l’article 33, 2°, prévoit, sauf disposition contraire, une entrée en vigueur au 31 décembre 2026 pour les impositions dont le fait générateur est la fin de l’année civile ou la clôture de l’exercice. Si cette rédaction était adoptée en l’état, le nouveau plafond pourrait donc concerner les résultats d’exercices clos le 31 décembre 2026. Il s’agit d’une lecture combinée du projet initial, à confronter aux amendements, à la loi définitive et à ses dates d’application ; aucune nouvelle limite ne s’applique aujourd’hui.

Pour les cessions relevant de l’article 150 VB, le III actuellement en vigueur minore le prix d’acquisition des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C ou des i et j du 1° du I de l’article 31, sous l’exception des dépenses déjà prises en compte selon la première phrase du II-4° et les exclusions propres aux catégories de biens qu’il énumère. Un amortissement seulement comptabilisé ou encore reporté n’est pas un amortissement fiscalement déduit. La qualification exacte de la résidence ou de l’établissement doit être contrôlée ; sa dénomination commerciale ne suffit pas. L’économie réalisée pendant la location doit donc être rapprochée de la plus-value future.

Les votes en commission ont-ils changé la règle ?

Non. Un vote de commission n’est pas une loi applicable. Sur le PTZ, la commission a adopté le 8 octobre I-CF1741 : le seuil d’âge de l’enfant passerait à moins de cinq ans, la condition de ressources serait écartée pour les bénéficiaires familiaux désignés, et l’agrandissement de la résidence principale pourrait être financé. Le montant pourrait atteindre 100 000 euros par opération, dans la limite d’une quotité à fixer par décret et ne pouvant dépasser 50 %. I-CF669 précise la prise en compte de la résidence alternée. I-CF693 et I-CF1860, de dispositif identique, écartent une condition de localisation du PTZ dans l’ancien pour les collectivités de l’article 73 de la Constitution, pour les offres émises à compter du 1er janvier 2027. Ces votes ne créent aucun droit actuel au prêt et ne doivent pas être fusionnés comme une rédaction consolidée déjà acquise.

En commission, I-CF776, adopté le 8 octobre, ajoute une exclusion de déduction de l’amortissement des meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027. La date déterminante du dispositif est l’acquisition du bien. Le 8 octobre, la commission des finances a adopté l’amendement I-CF1588, qui écarterait du nouveau plafonnement et de la restriction du report certains meublés loués sous bail d’habitation ou bail mobilité, ainsi que des logements loués à des étudiants ou à des jeunes en formation. Une proposition de même portée figure dans l’amendement de séance I-3657. Un autre amendement de séance, I-2883, propose d’exclure la déduction de l’amortissement d’un meublé de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027. Ses motifs invoquent l’effet du régime fiscal sur l’offre de logements de longue durée. Ces textes expriment des propositions parlementaires, pas le droit en vigueur. La commission a rejeté la première partie du PLF le 9 octobre, et le dossier consulté ne permet pas de constater une adoption de l’article 7 en séance au 21 octobre.

En pratique, les ménages préparant un achat peuvent vérifier dès maintenant leur situation au regard de la première propriété et des ressources, mais ne doivent pas intégrer la nouvelle dérogation à un plan de financement comme si elle était acquise. Les bailleurs au régime réel ont intérêt à distinguer, dans leurs comptes, amortissements de l’exercice, stock reporté avant 2027 et nature de chaque location. Un achat ou un changement de bail ne devrait pas être décidé sur le seul projet : la version votée, ses dates d’application et les textes d’exécution détermineront l’effet réel de l’article 7.

Sources primaires